Einkommen optimieren
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Staatliche Förderungen nutzen
Profitieren Sie von attraktiven Zuschüssen und Darlehen für Sanierung, Revitalisierung und energetische Verbesserungen Ihrer Immobilie.
Steuervorteile durch schnelle Abschreibung
Durch die beschleunigte Abschreibung (1/15-AfA) reduzieren Sie Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage und verbessern Ihre jährliche Steuerlast.
mehr Wert durch Wertgesichertes Zusatzeinkommen
Sie schaffen sich ein langfristig wertbeständiges, weitgehend arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch laufende Mieteinnahmen.
Gemeinsam Risiken streuen
Durch die gemeinsame Vermietung im Rahmen des Bauherrenmodells werden Leerstands- und Ausfallsrisiken auf viele Schultern verteilt und damit deutlich reduziert.
Fragen und Antworten
Ein Bauherrenmodell ist der gemeinsame Zusammenschluss mehrerer Investoren, die gemeinsam eine sanierungsbedürftige oder bestandsfreie Immobilie erwerben, umfassend sanieren bzw. neu errichten und anschließend langfristig vermieten.
Das Ziel ist klar: Sie schaffen gemeinsam wertbeständigen Wohnraum und erzielen inflationsgeschützte, langfristige Mieteinnahmen bei gleichzeitig hoher steuerlicher Attraktivität.
Ein Bauherrenmodell bietet Ihnen als Investor gleich mehrere entscheidende Vorteile:
- Deutliche Steuerersparnis durch verkürzte Abschreibung von Sanierungs- und Herstellungskosten
- Förderungen (Wohnbauförderung) mit Direktdarlehen und Annuitätenzuschüssen
- Mietdeckelung im Gegenzug zur Förderung → sichert langfristig stabile und leichte Vermietbarkeit
- Inflationsschutz durch wertstabile Immobilie und indexierte Mieten
- Risikominimierung durch gemeinschaftliche Investition und professionelle Projektabwicklung
Dadurch entsteht für Sie eine attraktive Kombination aus steuerlichen Vorteilen, sicherer Vermietung und nachhaltigem Sachwert.
Durch die besondere steuerliche Stellung als Bauherr können Sie die Sanierungs- und Herstellungskosten beschleunigt auf nur 15 Jahre abschreiben (statt der üblichen 67 Jahre).
Das führt in den ersten 15 Jahren zu steuerlichen Verlusten, obwohl Sie bereits Mieteinnahmen erzielen. Diese Verluste können Sie mit Ihrem sonstigen Einkommen (z. B. Gehalt, Mieteinnahmen aus anderen Objekten) verrechnen – Sie sparen somit konkret Steuern.
Zusätzlich sind viele nicht baubezogene Dienstleistungen (z. B. Planung, Beratung) sofort oder ebenfalls über 15 Jahre als Werbungskosten absetzbar. Oft kann auch der Restbuchwert des Altbestandes sofort als Aufwand geltend gemacht werden.
Ergebnis: In den ersten Jahren sind die Mieteinnahmen weitgehend steuerfrei und Sie erzielen eine spürbare Steuerersparnis.
Außerdem können nicht baubezogene Dienstleistungen als Werbungskosten teilweise sofort oder auch auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Dadurch kommt es in den ersten Jahren der Errichtung zusätzlich zu steuerlichen Verlusten.
Oft besteht auch die Möglichkeit, den Restbuchwert des Altbestandes sofort als Aufwand abzuziehen. Auch das führt zu weiteren Verlusten in der Errichtungsphase.
Die „15tel-Abschreibung“ ist eine gesetzliche Sonderregelung, die es Bauherren ermöglicht, Sanierungs- und Herstellungskosten beschleunigt über nur 15 Jahre abzusetzen (1/15 pro Jahr).
Im normalen Immobilienkauf (z. B. fertige Eigentumswohnung) beträgt die Abschreibung lediglich 1,5 % pro Jahr – also ca. 67 Jahre. Dadurch bleibt aus den Mieteinnahmen meist ein steuerpflichtiger Gewinn.
Beim Bauherrenmodell kehrt sich das um: In den ersten 15 Jahren übersteigen die Abschreibungen die Mieteinnahmen. Die Mieten sind praktisch steuerfrei, und der verbleibende Verlust mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Das ist der Kern der steuerlichen Optimierung.
| Anlegerwohnung | Bauherrenmodell | |
|---|---|---|
| Art des Investments | Kauf einer fertigen Eigentumswohnung | Gemeinsamer Erwerb + Sanierung/Neubau als Bauherr |
| Wohnungsart | Vorwiegend Neubau | Sanierung oder Neubau (Altbestand + neuer Wert) |
| Abschreibung | 1,5 % pro Jahr (ca. 67 Jahre) | 1/15 pro Jahr (15 Jahre) – deutlich schneller |
| Steuerliche Effekte | Gering in den ersten Jahren | Sehr stark in den ersten 15 Jahren |
| Förderungen | Kaum / keine | Ja – Direktdarlehen & Annuitätenzuschüsse |
| Vermietung | Einzelvermietung oder optional Mietenpool | Mietenpool (Standard) |
| Risiko | Kein Bauherrenrisiko, Fixpreis (BTVG) | Geringes Bauherrenrisiko durch professionelle Abwicklung |
| Vermietungsart | „Kleine Vermietung“ (20-Jahres-Regel) | „Große Vermietung“ (25-Jahres-Regel) |
| Eigentumsform | Direktes Wohnungseigentum | Ideelle Anteile oder Wohnungseigentum möglich |
| Zielgruppe | Anleger, die einfach und risikolos einsteigen wollen | Investoren, die maximale Steuervorteile + Förderungen nutzen wollen |
Fazit: Die Anlegerwohnung ist einfach und unkompliziert. Das Bauherrenmodell ist die deutlich steueroptimiertere und förderungsstärkere Variante – ideal für Investoren, die aktiv Steuern sparen und langfristig ein starkes, inflationsgeschütztes Einkommen aufbauen möchten.
